文/乐居财经研究院 陈晨

12月20日，蓝光发展(600466.SH)公告，张巧龙先生申请辞去公司总裁（法定代表人）职务，公司总裁（法定代表人）将由原华润置地高级副总裁迟峰继任。而张巧龙先生辞去公司总裁（法定代表人）职务后，仍担任蓝光发展第七届董事会副董事长职务，将工作重心集中于董事会层面的工作。

谈及职务变动的原因，蓝光发展只提到“因公司整体工作安排”。这样的事情，蓝光发展在三年前也出现过一回。

2017年1月4日，时为蓝光地产一把手的张巧龙获任蓝光发展总裁。而此前，蓝光发展总裁一职由蓝光发展老将张志成担任。张志成因公司整体工作安排主动请辞总裁之后，仍担任公司副董事长，主抓公司治理和战略规划等。三年一轮回，如今张志成的新身份变成了河南房企同信地产集团总裁，而张巧龙则肩挑起蓝光发展副董事会长一职。

执帅印近三年时间，张巧龙留下了一个怎样的蓝光发展？

千亿房企预备队

张巧龙执掌帅印期间，蓝光发展的全年销售额从2016年度的301亿元，猛跃至2018年的855亿元，复合增长率高达68.54%，销售显著增长。截至2019年9月30日，蓝光发展于2019年前9个月房地产业务实现销售金额715.19亿元，同比增长6.61%。

在2013年，蓝光发展曾进行远景规划，“到2020年，蓝光的年销售目标是千亿元”。虽然蓝光发展今年前9个月的销售金额同比增长仅6.61%，但依照其发展趋势，2019年如无意外，蓝光发展房地产销售额将接近千亿元，成为千亿房企的预备队。

图片来源：房企公告

在战略布局上，蓝光发展也走出了川渝，开拓了华南、北京等区域，加速推进了全国布局。

但值得注意的是，蓝光发展高速前行的同时，也渐渐失去大本营成都的阵地。在销售方面，蓝光发展于2019年前三季度在成都区域的销售额仅135.5亿元，同比下降了43.37%。在营业收入方面，蓝光发展在成都区域也连年下降，2017年成都区域营收111.43亿元，2018年便减至93.7亿元。截至2019年中期，蓝光发展在成都区域的营收仅48.05亿元。

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盈利能力：毛利率骤降

蓝光发展于2015年通过借壳迪康药业完成A股上市。根据公司制定的战略规划，目前的业务分为了“人居蓝光”和“生命蓝光”两大板块。其中，“人居蓝光”以房地产开发、现代服务业（物业管理等）为主，而“生命蓝光”则专注于医药和3D生物产业的发展。

2016年，蓝光发展的营收为213.29亿元，在2018年公司营收便突破300亿。于此同时，蓝光发展的盈利能力也有了较大提升。自2017起，蓝光发展的净利率和归母净利润都有较大突破，净利润和归母净利润分别从2016年度的8.9亿元、8.96亿元，增长至2018年24.96亿元、22.24亿元，复合增长率分别高达67.47%、57.55%。

2019年前9个月，蓝光发展实现营业收入278.81亿元，同比增长95.27%；净利润25.90亿元，同比增长100.24%；归属于母公司所有者的净利润25.35亿元，同比增长107.83%。此外，于2019年10月，蓝光发展成功分拆物业下属控股子公司蓝光嘉宝上市。

但值得注意的是，虽然公司的毛利率从2016年的24.97%上升到了2018年的27.75%有了较大幅度的上涨，但公司的毛利率一直位于行业中位水平。而截至2019年9月30日，蓝光发展的毛利率下降至26.0%，回落至公司近年低位。

融资能力：融资成本高企难降

房地产行业是资金密集型行业，蓝光发展在高歌猛进的背后，不可避免会存在企业债务问题。2017年以来，蓝光发展拓宽了多种融资渠道，包括发行永续债、ABN、ABS、发行公司债券和短期规模融资产品等。

这些融资工具的背后反映的是公司融资成本。在融资成本上，蓝光发展2016年的整体平均融资成本为9.06%，2017年下降至7.19%，融资成本有了较大的改善。但受2018年及2019年房地产融资环境收紧的宏观环境影响，蓝光发展的融资成本有所上升，蓝光发展在2018年的整体平均融资成本为7.54%，相比2017年的上升较为明显。进入2019年以来，蓝光发展新增获得20亿元私募债批文；发行7.5亿元美元债、12亿元公司债、9亿元中期票据、6亿元的短期融资券……但蓝光发展在发债时利率并不低。如据乐居财经研究院10月中旬发布的《2019房企短期融资券利率榜》，截至2019年前10月，蓝光发展在2019年短期融资券的利率最高，达7.4%。

截至2019年第三季度末，蓝光发展的资产负债率为80.43%，位于行业负债率高位。此外，虽然永续债反映在公司权益方面不计入公司负债，但实质上永续债的存在仍反映了公司一定的债务水平。据蓝光发展2019年三季度报，公司永续债金额截至2019年9月底仍有39.7亿元，若将其划入负债进行计量，蓝光发展的在当期的资产负债率可能还将提高。也就是说，蓝光发展目前的财务结构仍需进一步改善。

文章来源:乐居财经